Türkiye’de yaklaşık 19 milyon konut bulunuyor. Bu konutlardan 2000 yılından sonra yapılan 5 milyon konut haricindeki 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekiyor. Deprem tasarımının yetersiz olduğu binalar, malzeme dayanımı yetersiz olan ve mühendislik hizmeti almayan kaçak yapılar dahil yapı stoğunun yaklaşık %40‘ ının (6-7 milyon konut) yenilenmesi yada güçlendirilmesi gerektiği tahmin ediliyor.

Riskli alan ve riskli yapı tespit çalışmalarının başlatılması yönünde, 19.06.2012 tarihli Bakanlık yazısı ile 81 il Valiliği ve Belediyelerimize talimat verilmiş ve Kentsel Dönüşüm çalışmalarına start verilmiştir.
6306 sayılı yasa ile, Afete Riski Altındaki Alanlar ve bu alanların dışındaki riskli binaların dönüştürülmesi söz konusu olup, ayrıca 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. Maddesi uyarınca Belediyelerin uhdesinde de Kentsel Dönüşüm çalışmaları devam etmektedir.

Kentsel dönüşüm öncelikle 1. Derece deprem kuşağında yer alan ve nüfus yoğunluğu fazla olan illerden başlayacaktır.Bu kapsamda, İstanbul, Kocaeli, Sakarya, Bursa ve İzmir gibi illerimiz 1inci derece deprem kuşağında bulunmaları nedeni ile öncelikli iller olup, fay hatları, sel ve heyelana maruz bölgeler gibi afet risklerinin fazla olduğu alanlar tespit edilecek ve uygulamalara tespitler doğrultusunda başlanacak ve uygulama aşama aşama ülke sathına yayılacaktır.

Gerek İstanbul gerekse Kocaeli, Adapazarı,Bursa İzmir gibi illerimizin de öncelikle 1inci derece deprem kuşağında bulunan ilçeleri ile, afet riski açısından acil önem arz eden ilçeleri öncelikli olacaktır.

Kanunda 2B gelirlerinin %90 ına kadar dönüşüm hesabına aktarılabileceği öngörülmektedir. Bütün ülkedeki dönüşümün sadece bu kaynaktan finansmanı mümkün olmayıp, Çevre cezalarının %50 si, Uygulamada bulunacak Belediye yatırım bütçelerinin %5’i ve harç gelirlerinin %50 si, İller Bankasının bazı faaliyetlerden elde edeceği karın %50si ve Maliye Bakanlığınca aktarılacak ödenekler kullanılacaktır.

Dönüşümde en önemli önceliğimiz ‘Yerinde Dönüşüm’ ü sağlamak olacaktır. Zemin problemleri nedeni ile yerinde dönüşümün imkansız olduğu alanlar için en yakında bulunan rezerv alanlar değerlendirilebilecektir. Yasa uyarınca anlaşma ile tahliye edilenler kira yardımı yada konut tahsisi imkanı getiriliyor.

Kentsel dönüşümde bir model ülke değil dünyadaki tüm başarılı uygulamalar incelenmekte ve değerlendirilmektedir. Bunlara İspanya, Kore, Japonya ve Güney Amerika da dahildir.

Kanunda riskli yapıların tespitleri Bakanlıkça hazırlanacak yönetmeliğe göre, yapı maliklerince yaptırılır, bunlar yapmaz ise idare veya Bakanlıkça yaptırılır deniyor. Buna göre, Herhangi bir malik test yaptırabileceği gibi, birlikte bir anlaşma ile de test yapılabilecektir. Diğer taraftan kanunun 8. Maddesinde tespitleri engelleyenler hakkında müeyyideler öngörülmektedir.

Riskli yapı tespitleri öncelikle malikler tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacaktır. Lisanslandırılacak kurum ve kuruluşlara ait kriter belirleme çalışmaları devam etmekte olup, bu kapsamda Yapı Denetim Kuruluşları, Üniversiteler, Belediye şirketleri, İlgili Meslek Odaları gibi kuruluşlardan belirlenecek kriterleri sağlayacakların lisanslandırılması düşünülmektedir.
Ayrıca bu tespitlerin maliklerce yapılmaması durumunda Kanunun 3 üncü maddesine göre, Belediye Mücavir Alanı içinde Belediyeler diğer alanlarda ise İl Özel idareleri tarafından yapılabilecek, imkanları yetersiz olan idarelerde Valilik koordinasyonunda da yapılabilecektir.

Yapılan tespitlere itiraz hakkı bulunuyor. İtirazları 4 ü üniversitelerin ilgili dallarında öğretim üyesi 3 ü de Bakanlık görevlisi olmak üzere 7 kişilik teknik heyetler inceliyor. İnceleme sonunda Riskli olduğu kesinleşen bir bina, Bakanlar Kurulunca kararlaştırılacak riskli alan içinde kalıyorsa bina yıkılıyor. Engelleyenler hakkında gereken işlem yapılıyor.
Riskli alan dışındaki bir bina ise bunlara yıkılıp yeniden yapımı için yada güçlendirilmesi için kredi verilebiliyor.

Eğer riskli olduğu tespit edilen bina, Bakanlar Kurulunca kararlaştırılacak riskli alan içinde kalıyorsa yıkılma esası getiriliyor. Ancak 60 günde yıkmaz ise 2 inci defa süre veriliyor ve mülki amirlerden yıkması isteniyor. Bu durumda süre 4-5 aya kadar uzayabiliyor.Riskli Bina “Riskli Alan” dışında ise bu durumda maliklerin isteğine göre yıkıp yeniden yapma veya güçlendirme kredisi veriliyor.

Anlaşmayı özendirmek için anlaşma yapanlara kira ya da konut tahsisi sağlanıyor. Yine de anlaşma olmazsa üzerindeki bina yıkılan arsa hisseleri oranında maliklere pay ediliyor.

Çoğunluk kararına katılmayan vatandaşların hisseleri, değeri üzerinden açık artırma ile 2/3 çoğunluğa satılacak. Bu şekilde satılamayan hisseler Devlet tarafından değeri üzerinden kamulaştırılacak.

Yasanın özü, en önemli insan hakkı olan ‘ yaşama hakkı’ nı güvence altına almak olduğundan, insan haklarına aykırılık sözkonusu olmadığı gibi, yasa ile yaşama hakkının teminine katkı sağlamaktadır. Yasa insanın ‘can’ hakkını ‘mal’ hakkından üstte tutmaktadır.

Bakanlık sadece Riskli Alanlada kalan Riskli Binalar için yıkılma talebinde bulunabilecek olup, buna karşı yapılacak itirazlar sadece bedele yönelik olabilecektir.

Riskli alanlarda kalan riskli binaların yıkılmasında vatandaşlarla anlaşmaya gidilmesi esas olmakla birlikte, yapılacak tüm uygulamalar yerel yönetimlerle işbirliği halinde yürütülecektir.
Ayrıca yeterli kriterleri sağlamaları halinde odalarda tespitlerde görev alabilecektir.

Riskli alanlardaki yapılarda sadece maliklerini karara katılması halinde kamu hizmetleri durdurulabilecek olup, maliklerin istememesi halinde kamu hizmeti durdurulamayacaktır.

Üçte iki ‘ ye katılmayanların mülkleri değeri üzerinden Bakanlıkça satın alınabileceğinden mağduriyetleri söz konusu olmayacak ve dolayısı ile anayasaya aykırılık olmayacaktır.

Riskli alan içerisinde kalan binalardan riski olmayanların yıkılma esası bulunmamakla birlikte, tüm proje alanının bütünlüğü açısından gerekmesi halinde bu maliklerle yapılacak anlaşma doğrultusunda binaları yıkılıp yerlerine yeni binalar yapılabilecektir.

Kanunda Belediyeler “İdare “ tanımı altında yer almakta olup, gerek riskli alan tespitlerinin gerekse riskli yapı tespitlerinin yapılmasında Bakanlık veya İdare yetkilidir. Dönüşüm hazırlığı olan Belediyelerden başlayacak olup, Bakanlık dönüşümü yürütmeye yetecek ekip, ekipman, ve kapasitesi olmayan belediyelerde yetki kullanabilecektir.

Bu kanun uyarınca verilecek krediler uzun vadeli ve düşük maliyetli krediler olup, bu krediler ile ilgili olarak faiz desteği sağlanması da dahil olmak üzere çalışmalar devam etmektedir.

Kanunda 2B gelirlerinin %90 ına kadar dönüşüm hesabına aktarılabileceği öngörülmektedir. Bütün ülkedeki dönüşümün sadece bu kaynaktan finansmanı mümkün olmayıp, Çevre cezalarının %50 si, Uygulamada bulunacak Belediye yatırım bütçelerinin %5’i ve harç gelirlerinin %50 si, İller Bankasının bazı faaliyetlerden elde edeceği karın %50si ve Maliye Bakanlığınca aktarılacak ödenekler kullanılacaktır.

Afetlerde bir daha can ve mal kaybı yaşanmaması adına yapılan bu düzenlemelerde rant hesabına hiç girilmemiştir.
Yasaya göre inşaat firmaları ile konut sahipleri hiçbir yerde karşı karşıya gelmemektedir. Vatandaşlarla Bakanlık yada idare arasındaki anlaşmaların tamamlanmasına müteakip yıkım ve inşa faaliyetleri başlatılacaktır.
İdarelerce işlem başlatılmadan vatandaşların herhangi müteahhitle anlaşma yapmaması gerekir.

Türkiyede yüksek bir afet riski olduğu, yüzyılladır yaşanan büyük depremler ve binlerce can ve mal kaybı ile sabit olup, bunun en son örneği 1999 İzmit, düzce ve 2011 Van depremleridir.

Yaklaşık 7 milyon konutun yıkılıp yeniden yapılacağı tahmin edilmekte olup, bu büyük projenin gerçekleştirilmesi elbette Türk İnşaat Sektörünü canlandıracaktır.

Kanunun özünde can güvenliği için riskli binaların yıkılarak yerine güvenli binalar yapılmasıdır. Yoksa avm, rezidans v.b. gibi düzenlemeler öngörülmemektedir.

Ankara’da yada başka bir yerde zemin problemleri nedeni ile yada üzerinde tekniğe uygun olmayan yapı stoğu nedeni ile risk taşıyan alanlar var ise bu alanlarda dönüşüm planlanacak ve zemin problemleri nedeni ile yerinde dönüşümün imkansız olduğu alanlar için en yakında bulunan rezerv alanlar değerlendirilebilecektir.

Yasa sadece deprem afetine maruz alanlarla sınır olmayıp, yasada deprem tanımı bile geçmemektedir. Yasa Mal ve Can kaybına yol açma riski yüksek olan, deprem , sel ve heyelana maruz kalma ihtimali olan tüm alanları kapsamaktadır.

Kanunda mera alanlarının her halükarda kullanılması yönünde bir husus bulunmamakla birlikte, yapılan düzenlemeler sadece riskli alan içerisinde yapılaşma imkanı bulunmaması halinde, ilgili kamu idaresi ve Maliye Bakanlığı görüşü alınarak mera alanlarından Rezerv alan olarak faydalanılabilinecek olması şeklindedir.

Yapılar hacizli olması veya kaçak yapı olması yönünden değil Afet Riskli olup olmadıkları yönünden incelenerek riskli olmaları halinde yıkılacak yada güçlendirilecektir. Hacizli olan binalar ile kaçak binalar dönüşüme tabii olmak kaydıyla kanunun getirdiği haklardan yararlanacaktır. Bunlara ait mevzuat düzenleme çalışmaları devam etmekte olup, maliklerin üzerindeki borçların devam ettirilerek yeni binalarına kavuşmaları sağlanacaktır.

Kentsel dönüşümde çalışmalarında halkın katılımı çok önemli olup, kesinlikle bilgilendirme ve görüş alış veriş toplantıları düzenlenecek, kurulacak birliklerle istişare içerisinde olunacaktır. Yasanın özünde halkın rızası ile dönüşüm yapılması vardır.

Kamu binaları da riskli olma durumuna göre değerlendirilecek ve yasa hükümlerine göre gereği yapılacaktır.

Tabi ki Kentsel Tasarım projeleri, gerek Bakanlıkta, Gerek TOKİ de ve gerekse Belediyelerde istihdam edilen ve ilgili meslek odalarına kayıtlı olan mimar ve şehir plancıları eliyle yürütülecek.

Vatandaşımızın afet zararları karşısında oldukça bilinçlenmeye başladığı bu dönemde bu konunun siyasi riski günden güne azalmaktadır.

Deprem yada büyük afetler olup, birçok can ve mal kaybı yaşandıktan sonra yaraların sarılması vatandaşın giden can kayıplarını geri getirmediğinden, en önemli önceliğimiz can kayıpları yaşanmadan tedbir alınması noktasında olacaktır.

Bu konuda yerel yönetimler ve il özel idareleri Bakanlık ile birlikte çalışmaları yürütecektir. Gerekmesi halinde müşavirlik hizmetlerinden de faydalanılacaktır.

:Dönüşümde esas olan yıkılan konutların adedi kadar yerlerine yeni konutların yapılması olup, herhangi bir konut stok artışı planlanmamaktadır.

Afetlerde bir daha can ve mal kaybı yaşanmaması adına yapılan bu düzenlemelerde rant hesabına hiç girilmemiştir. Kaldı ki bırakın rantı bu proje kapsamında devletin kasasından çok büyük meblalar çıkacaktır.

Riskli alanda olup binası riskli olduğu tespit edilenlere Bakanlık yada idare ile yapacakları anlaşma hükümleri doğrultusunda, bulundukları bölgenin sosyo ekonomik durumları da dikkate alınarak kira yardımı yapılacaktır.

Üçte iki oranına bakılmaksızın herhangi bir malik tarafından tespitler yaptırılabilir.

Yapının riskli alan içerisinde kalması halinde yapınız ve hak sahipliliğiniz proje bazında değerlendirilmesi sonucu alacaklı veya borçluluk durumu belirlenecektir. Yapınızın Riskli Alan dışında Riskli Yapı olması halinde dönüşüm malikler tarafından yapılacağından masraf mülkiyet sahipleri tarafından karşılanacaktır.

Riskli yapılar Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca belirlenecek, Riskli alan Bakanlar Kurulu Kararı ile, rezerv alanlar ise Bakanlıkça belirlenecek.

Riskli Yapı Tespit ve yıkım işleri mülkiyet sahipleri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere gerçekleştireceklerdir.

Halk arasında yeşil bina olarak da bilinen Akıllı binalar çok önemli olup Türkiye ülke olarak enerjiye çok para harcamaktadır. Enerjiye harcanan paranın neredeyse yarısı konutlarımızı ısıtmakta kullanıyoruz ve mevcut binalarımıza bakıldığında da enerjinin yarısı boşa gidiyor bu enerjinin tasarruf edilmesi lazım, bu durum ısı yalıtımlı binalarla mümkün, Ayrıca inşaat malzemeleri konusunda da doğal, çevre dostu, fazla atık bırakmayan ve geri dönüşümü olan malzeme üretilmesine ve kullanılmasına ağırlık verilmelidir. Ayrıca yenilenebilir enerji kaynaklarını kullanarak kendi elektriğini kendi üreten, kullanılmış atık suyu tekrar değerlendirerek geri dönüşüm sağlayan sistemlerin geliştirilmesi çok önemli. Bu binaların çoğalması her alanda tasarrufun sağlanması ve kalkınmamıza da yardımcı olacaktır. Bunlar da akıllı binalarla mümkün olacak.

Halihazırda yasa yazılı ve görsel medya kanalları ile halka anlatılmakta olup, reklam ve spotlar yayınlanmaya başlanmış bulunmaktadır. Diğer taraftan Sn. Bakanımız en başta olmak üzere Bakanlığımızın yetkili bürokratları tarafında konferans, panel ve toplantılarla anlatılmakta olup, önümüzdeki süreçte bilgilendirmeler daha da hız kazanacaktır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının başlamasına paralel ofisler de hizmet vermeye başlayacaktır.

Riskli yapı olarak yıkılacak konut sayısı henüz kesinleşmemekle birlikte, yıkılacak konutların bir anda yıkılması söz konusu değildir. Bu süreç aşama aşama yürütülecektir. Evi yıkılan vatandaşa kira yardımı yada konut tahsisi yapılacaktır.

İlk adım riskli alanların ve riskli yapıların tespiti çalışmaları olacaktır.

Bu konuda yetkili Bakanlığımız olup, kanunun yürütülmesinde Bakanlığımızla beraber TOKİ, İl Özel İdareleri, Büyükşehir Belediyeleri, İl ve İlçe Belediyeleri de çalışmaları yürütecektir.

Bakanlığımızdan ve Bakanlığımıza bünyesinde çalışmalarını sürdüren Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri ve Mekansal Planlama Genel Müdürlükleri ile, İl Müdürlüklerinden vatandaşlarımız bilgi alabilirler.

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

Süreçte tıkanıklık yaşanmaması için bu oran getirilmiştir.

Projeyi yürütecek idareden öğrenilebilecektir.

Konut ve arsanın tapu kayıt durumu tespit edilerek hak sahipliği konumuna ve ekonomik durumuna göre uygulama yapılacaktır. Evi yıkılan hak sahiplerine kira yardımı veya konut tahsisi yapılacaktır.

Vatandaşların Resmi Makamlar haricindeki açıklamalara itibar etmemesi gerekir.

Bahse konu yapının bulunduğu alanın riskli alan olarak ilan edilmesi halinde işi idare (belediyeler) yürütecek ve duyurular yapacaktır.
Riskli alan dışındaki bir bina ise ve yapılan tespitlerde riskli olduğu belirlenmiş ise bu takdirde dönüşüme bina sahipler 2/3 oranı ile karar verecek.

Bahse konu yapının bulunduğu alanın riskli alan olarak ilan edilmesi halinde işi idare (belediyeler) yürütecek ve duyurular yapacaktır.
Riskli alan dışındaki bir bina ise ve yapılan tespitlerde riskli olduğu belirlenmiş ise bu takdirde dönüşüme bina sahipler 2/3 oranı ile karar verecek.

Dönüşüm alanlarında alanın durumu, diğer sosyal ve ekonomik etkenler göz önüne alınarak konut alanları, yeşil alan, sosyal donatı alanları planlanacaktır.

Konutunuzun, arsanızın tapu durumu ve hak sahipliliğinize göre planlama aşamasında belli olacak, bu sizin talebinize göre yetkili idare ile görüşmeniz sonucunda ortaya çıkacak.

6306 sayılı kanun kapsamındaki hak sahipleri bu kanun kapsamındaki kredilerden faydalanabilir. Dönüşüm alanlarında hak sahiplerinden arta kalan konutların satış şartları ve kriterleri ilan edilecektir.

Dönüşüm Alanlarında Altyapı kentsel planlama aşamasında planlanacak ve üst yapı ile birlikte inşaat çalışmaları başlayacaktır. Konutların hak sahiplerine teslim aşamasına geldiğinde alt yapıda bitmiş olacaktır.

Dönüşüm alanlarındaki planlamalarda proje ve uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm yapılan alan içindeki bölgelerin durumları planlama yapılırken mutlaka göz önünde bulundurulacaktır.

Binanın riskli olup olmadığı yetki kurum ve kuruluşlarca belirlenmesi halinde kanunda ifade edilen şekilde değerlendirme yapılacaktır.

Dönüşüm alanlarında planlama Bakanlıkça yapılacak olup Bölgenin sosyo ekonomik durumu, arazi yapısı, tarihsel dokusu… vs gibi hususlar göz önüne alınarak mimari tarz mekansal planlama sırasında belirlenecektir.

Binalar yıkıldıktan sonra uygulamayı vatandaşımız kendisi yapacak. Kendisi satmak mı istiyor, satsın. Yapmak istiyorsa, yapsın. Kat karşılığı vermek istiyorsa versin. Her türlü tasarruf hakkı oradaki parsel sahiplerinin. Burada ikinci önemli husus, binada hissedarların tamamının muvafakatini aramıyoruz. Burada nitelikli çoğunluk yani üçte iki çoğunluk karar verdiği zaman diğer üçte bire diyoruz ki, siz de bu karara uymak zorundasınız. Buradaki çoğunluğun menfaati ne ise sen de uyacaksın ama senin mülkiyetine biz dokunmuyoruz. Anlaşanlar değerlendirsinler yerinizi, yapsınlar, satsınlar siz de paranızı alın. Ama yok ona da katılmıyorsa o kabul etmeyen kişinin hissesinin SPK’ya kayıtlı ekspertiz kuruluşları tarafından değerini tespit edeceğiz ve açık artırma ile anlaşma sağlayan diğer hissedarlara satışa çıkaracağız. Eğer üçte ikilik çoğunluk, bu üçte biri almazsa veya alamazsa o zaman biz devlet olarak, onun ekspertiz değeri üzerinden parasını yatırıp, resen hazine adına tescil edileceğiz. Üçte iki çoğunluğun yapmış olduğu anlaşmaya uyacağız. Diyeceğiz ki ‘biz aldık ama sahibi sizsiniz. Bizim yerimizi de satın, bizim yerimizi de yapın, değerlendirin, biz de paramızı alalım.’ Orada razı olmayan vatandaşın parasını da vereceğiz. Burada önemli olan toplumun menfaatidir, her ne gerekçe ile olursa olsun projenin yürütülmesine engel olmak isteyenlere izin vermeyeceğiz.

Yapısının riskli olduğunu düşünen vatandaşlarımız vakit geçirmeden yaşadıkları yeri de dikkate alarak belediyelere, il özel idarelerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerimize müracaat ederek yapılarının riskli olup olmadığını tespit ettirsinler. Maliklerden herhangi birisi bu tespiti yaptırabilir. Üçte iki oranına bakılmaksızın herhangi bir malik tarafından tespitler yaptırılabilir.

Binanın bir an evvel tahliyesi gerekir. Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına, bu yapılarda ikamet edenlere, bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut, işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez. Ancak vatandaşlarımızın dava açmasının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Yapınızın riskli alan içerisinde olduğu veya yapınızın riskli olduğunu tespit ettirdiniz ve yapılacak uygulamalar konusunda da 3’te 2 çoğunlukla karar aldınız. Diyelim ki, binanın yeniden yapılmasına karar verdiniz. Birinci aşamada 3’te 2 çoğunluğun dışında kalan paydaşların hisselerinin değerini SPK’ya kayıtlı ekspertiz kuruluşlara tespit ettireceğiz ve açık artırma ile anlaşma sağlayan diğer hissedarlara açık artırmaya satışa çıkaracağız. Anlaşma sağlayanların bu payları almaması durumunda bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilecek ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığımıza tahsis edilecek. Paydaşların kararı ile anlaşmaya uyularak işlem yapılacak. Bu andan itibaren hak sahipleri nasıl uygulama yapmak isterlerse ona göre uygulama yapılacak.

3’te 2 çoğunlukla anlaşma sağlandıktan sonra, söz hakkı hak sahiplerinin olacak, istedikleri firmalarla anlaşabilecekler.

Kanunun uygulamasında birinci önceliğimiz vatandaşın can güvenliğini temin etmek. Can güvenliğini teminat altına almak için ne gerekiyorsa yapacağız.
Dönüşümde en önemli önceliğimiz ‘yerinde dönüşüm’ü sağlamak. Bunu başarabilmek için de teknik koşulların elverişli olması gerekiyor. Kanunun ana ekseni can güvenliği, kullandığı argüman ise anlaşma ve gönüllülük. Siz bahsi geçen yapınızdan emin değilseniz önce yetki verdiğimiz idarelere müracaat ederek yapınızın riskli olup olmadığını tespit ettirin. Binanızın riskli olması halinde ne yapacaksınız bile bile burada oturmaya devam edecek misiniz? Bu binanızı yıkıp, mevcut yapılaşma şartları altında yeniden inşa edip huzur içerisinde yeni evinizde oturmanıza hiç bir engel yoktur, teknik zorunluluklar söz konusu olmadan kimseyi yerinden, yurdundan etmek gibi bir bir düşüncemiz olamaz, siz kat malikleri olarak 3’te 2 çoğunlukla anlaşıp taşınmazınız üzerinde istediğiniz gibi tasarruf edebilirsiniz.

1999 depreminde ağır hasar görüp, 7269 sayılı yasa kapsamında değerlendirilerek hak sahibi kabul edilip konutları teslim edilen kişiler için yeni bir konut yaptırılmadan bu konutların yıktırılması gerekir. Hak sahibi olup, konut almamışsa bunlarla anlaşma yapılarak 6306 sayılı kanun uygulanabilir.

Belediyenin bütçe veya teknik eleman yetersizliği nedeniyle riskli alan tespitini yapamaması durumunda Valiliğe başvurarak tespitin Valilikçe yapılmasını isteyebilir. Bu durumda Valilik İl Müdürlüğüne görev verebilir.

Bu kanun köyleri kapsamakta olup, 5543 Sayılı Kanunun 6306 Sayılı Kanuna aykırı olan kısımları uygulanmaz.

6306 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilemez. 5366 Sayılı Kanun kapsamında olup kaçak yapılaşmanın tespiti ve yıkımı valilikçe yapılır.

Riskli alan içerisindeki binalar için riskli bina tanımı değil riskli alan tanımı geçerli olduğundan şu anda sağlam görünen binanın o alandaki afet nedeniyle etkileneceği göze alınarak 6306 Sayılı kanun kapsamında değerlendirilir.

Riskli Alan ve Riskli Yapı farklı tanımlardır. Riskli alanlar içindeki binaların yıkılması gerekirken, riskli alan dışında olup da herhangi bir nedenle riskli yapı tanımına giren binaların yıkılması gerekecektir.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Madde 6’da geçen “Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmektedir. Buna göre, bireysel olarak yapılan riskli yapı başvurularında, 2/3 çoğunluğun sağlanması esastır.
Riskli alan ile ilgili Madde 4’de “tasarrufların kısıtlanması” kısmında “Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.” denmektedir. Herhangi bir çoğunluk kararından bahsedilmemektedir. Sonuç olarak, riskli alan ile ilgili başvurularda 2/3 çoğunluk aranmaz.

Mevcut İmar Planı sınırları içerisinde iskân edilmiş alanların riskli alan durumuna dönüşmeyeceğine ilgili bir garanti yoktur. Herhangi bir zaman içerisinde meydana gelebilecek bir doğal afet durumunda bu alan riskli alan kapsamına girebilir. Riskli alan olup olmadığı konusu Bakanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlarca belirlenecektir.

Kanun’da “Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı”,
“Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı” ifade eder, denilmektedir.
Dolayısıyla, kanuna göre afet riski altındaki alanların dönüşümü öncelikli olmakla beraber; “Uygulama” kısmında 3 ncü madde de “Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.” denilerek; Bakanlığın belirlediği alanlardaki riskli yapılardan bahsedilmektedir. Aynı zamanda bu madde de, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte riskli yapıların tespitinin nasıl yapılacağının belirleneceği ifade edilmektedir.

Madde 3’de bu konuda “…Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.” denilmektedir. Burada belirtilen riskli yapılar Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.”, yapı maliki ise Bakanlığın belirlediği alanlardaki riskli yapıların maliklerini ifade etmektedir.
Riskli alan belirlenmesi; kanun’un Madde 2 Tanımlar kısmında şu şekilde ifade edilmektedir:
“Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı” Riskli alanın nasıl belirleneceği burada açıktır.

Belirlenen alan “dönüşüme tabi tutulacak alanları” ifade etmektedir. Bu alanların nasıl belirleneceği “Tanımlar” kısmında şöyle ifade edilmektedir:
“Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı”,
Aynı zamanda riskli alanlar ve riskli yapılar ile ilgili tespitlerin nasıl yapılacağının, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirleneceği Madde 3’de ifade edilmektedir.

Madde 3 “Tespit, taşınmaz devri ve tescil” kısmı, yedinci fıkrada; “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.” denilmektedir.
Dolayısıyla riskli alan olarak belirlenen bölgede bulunan yapılar dönüşüme tabi olacaklardır. Riskli alanda ayrıca riskli yapı tespiti yapılmayacaktır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Madde 6’da geçen “Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmektedir. Buna göre, 2/3 çoğunluk payları toplamının 2/3’üdür.

Kanunun 23 ncü maddesi ile, 24/02/1984 tarih ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu mevzuatına Aykırı Bazı Yapılara uygulanacak bazı işlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun bir maddesinin değiştirilmesi hakkında Kanun’un yürürlükten kaldırıldığı belirtilmektedir.
Madde 24 de ise bunların yürürlükten kaldırılma tarihinin 3 yıl sonra olacağı belirtilmektedir. Burada amaçlanan; devam eden iş ve işlemlerin tamamlanmasının sağlanmasıdır.

6036 sayılı kanunun Uygulanmayacak Mevzuat Madde 9. (1) “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan planlar, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara tabi değildir. Bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması bu Kanunun uygulanmasına engel teşkil etmez.” ve Uygulama İşlemleri Madde 6 (6) Bakanlık, riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir.” hükümlerine dayanarak, Kanunun acileyetine binaen (can ve mal kaybı yaşanmaması, sağlıklı yaşam çevreleri oluşturulması açısından) ve bu kanun uyarınca yapılacak planlar çerçevesinde plan bütünlüğü ve sosyo-kültürel-teknik altyapı dengesini kurmak için plan revizyonuna gidilebilir.

6306 sayılı kanun kapsamında “Riskli Alan” olarak tespit edilen bir bölgede yer alan “Tescilli Yapılar” 2863 sayılı kanun uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır.

7269 sayılı kanuna göre böyle bir alan boşaltılmış sayılır, alanda bulunan ve nakil edilen konutların sahiplerine yeni konutlar teslim edildiği andan itibaren eski konutların yıkılması gerekmektedir. Yıkılmamış ise 7269 sayılı kanuna göre 6306 sayılı kanun kapsamında Valiliklerce yıktırılmalıdır.

Bu hususta kişisel başvurular belediye ve valiliklere yapılır.

6306 sayılı kanunun madde 3 (7)” Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.” hükmü gereği riskli alan içerisinde kalan yapılar yıkılır.

6306 sayılı kanunun madde 3 (7)” Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.” hükmü gereği riskli alan içerisinde kalan yapılar yıkılır.

6306 sayılı kanunun Tasarrufların kısıtlanması Madde 4- (1) “Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.”
6306 sayılı kanunun Madde 3 (7)” Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.”
6306 sayılı kanunun Madde 14 Geçici Madde 14-“ Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce belediyelere imar uygulamalarına ilişkin olarak çıkarılmış olan yönetmelikler, ek 5 inci maddedeki esaslar çerçevesinde bu maddenin yayımı tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde hazırlanarak anılan maddedeki usule göre yürürlüğe konulacak yönetmeliklerle değiştirilir. Aksi takdirde, anılan yönetmelikler bir yıllık sürenin bittiği tarih itibariyle yürürlükten kalkar”
Hükümleri uyarınca riskli alan olması ve can ve mal güvenliği açısından kanun hükümlerine uyulur.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşünün alınması gerekmektedir. Komisyon oluşturulması istenmemektedir.

İmar Kanunu hükümleri göz ardı edilmeyecektir. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi için yeni bir kanuna ihtiyaç duyulmuştur ve tabi ki bu kanun kendi uygulama yönetmeliklerini içerecektir. 3194 sayılı İmar Kanunu ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun uygulamada karşılaşılabilecek çelişkilerini giderebilmek için ; “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkında Kanun uyarınca yapılacak olan planlar, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara tabi değildir.“ hükmüne ihtiyaç duyulmuştur.

Kanunda Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.
Riskli yapıların tespiti hususunda Sn. Başbakanımızın talimatı olduğundan siyasi bir kaygı olmayacaktır. İdare tespit etmediği takdirde bakanlıkça tespit yapılacaktır.

Mevcutta 3 ilimizde Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü kurulmuştur. Diğer illerimizde de kurulması hususunda çalışmalarımız ve ihtiyaç analizlerimiz devam etmektedir.

Bakanlığa riskli alan talebinde bulunacak idarelerden birside belediyelerdir. Dolayısıyla kendi imkânları ile riskli alan tespitinde bulunabilecek belediyeler bakanlığımızca yetkilendirilmiştir.

İl müdürlükleri riskli alan tespitlerinde birinci kontrol mekanizmalarıdır. Ayrıca riskli alan tespitinde yeterli elemanı olmayan idarelerin talebi halinde il müdürlüklerimizde sürece müdahil olacaktır.

6306 sayılı Kanunda belirtilen şekliyle “Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı” kapsamaktadır.
Dolayısıyla Bakanlık tarafından da riskli alan tespiti yapılabilmektedir. İl müdürlüğü Bakanlığın taşra teşkilatı olduğundan yetki verildiği takdirde bakanlık adına işlem yapabilecektir.

Kanunun 3. Maddesinde ‘Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir’ hükmü bulunmaktadır. Burada süre sınırlaması bulunmuyor. İl Müdürlükleri makul bir süre verebilirler veya uygulama bütünlüğü olması için konu yönetmelikle düzenlenebilir.

Alan ölçeğinde öncelikle maliklere tebligat yapılıp süre verilerek tespit yaptırmaları istenmeli yaptırılmadığı taktirde bakanlık veya idarece yapılmalı ,bina ölçeğinde malikler tespitlerini lisanslı kuruluşlara kendileri yaptırmalı, aciliyet arzeden binalar 19/06/2012 tarih ve 580 sayılı yazımıza göre İl Müdürlüklerimiz veya belediyelerce yapılmalı.

6306 sayılı kanunun uygulamalarında ilgili idarelerin Valilik öncülüğünde koordineli çalışması hızlı ve sağlıklı sonuç elde edilmesini sağlar.

Kamu binalarının da risk tespiti yapılmalı riskli olanlar dönüştürülmeli.

Kamu binalarında yapılacak tespitin masrafı ilgili idaresince karşılanmalı.bunun için bütçesinde ödenek ayrılmalı.Tespitlerde idarelerin teknik imkanı kısıtlıysa valilik koordinasyonunda da yapılamıyorsa hizmet alımıyla yaptırmak için İl Müdürlüklerince ödenek talep edilebilir.

Alan içindeyse önce malik yaptıracak yapılmadıysa bakanlık veya idare yapacak .A lan dışındaysa vatandaş kendi yaptırmalı yaptıramıyorsa idareye müracaat edilmeli.aksi taktirde bütün binaları tarama imkanı bulunmamaktadır.(vatandaşımızda bilinç oluşturulması için kanun gereği radyo ve tv den yayın yapılmakta buna ilaveten ilgili idarelerce çeşitli duyuru faaliyetlerinin yapılmasında fayda bulunmaktadır.)

Tespiti yaptıran idare ödeyecek tapuya bildirecek.

Yıkımı 60 gün süre verilerek malik’in yapması istenecek yapılmadıysa mülki idare amiri yapacak olmadıysa bakanlık idareden isteyebilir olmadıysa bakanlık bizzat yıkabilir .yıkım ihaleyle olabilir gideri özel hesaptan karşılanabilir.İhale 4734 sayılı kanunun 21-b maddesine göre yapılır.

Kamu binalarında risk tespitini İl Müdürlüklerimiz veya Valilikce oluşturulan komisyon yapmalı imkan yoksa hizmet alımıyla lisanslı kuruluşa yaptırılabilir.Parası özel hesaptan karşılanabilir.

Kira yardımı karşılıksız olacak.

Bakanlar kurulu kararıyla olabilir.Konut bedelleri yapım maliyetlerinin altında belirlenebilir ,altyapı maliyetleri bedele dahil edilmeyebilir.